据统计，从去年至今，中山仅成交出让4宗宅地，分别为保利瑧悦、保利香山瑧悦府、昇润庭、万科深业湾中新城·原墅项目，除昇润庭外均已开放。

　　这4个项目分布在东区、马鞍岛、火炬等热门区域，其他镇街则几乎如“哑火”般。

　　我们可以看到，2019-2023年间，中山通过招拍挂方式共成交出让宅地36宗（包含商住地）。

　　其中，城区、马鞍岛、火炬（已去除民众的2宗地）三大热门区域就占据25块，占比近7成，其余镇街仅成交11宗地块。

　　看到这里可能有人会说，之前不是有许多备案或规划的住宅项目吗？怎么可能会缺少供应。

　　但我们需要知道的是，这些项目大部分停留在备案、建设阶段，迟迟未入市，最终能否成功入市也尚是未知数。

　　房叔统计了2019-2023年间，中山招拍挂商业地、宅地成交数量、金额、面积的对比情况。

　　2022、2023年成交地块虽然仅比2021年数量少1宗，但面积少了不止一点半点，而是“断崖式”下跌。

　　当然，2021年成交面积如此之高，有一部分是“码头综合体”“高端文旅生态城”等大型综合体项目用地成交的原因。

　　但就2022年和2023年对比，二者之间成交数量一致，但成交面积同比也下降了17.8%。

　　而且去年成交的3宗宅地，其中2宗面积都相当小，尤其是火炬海傍村大王头昇润庭项目地块，占地仅有8079㎡。

　　也因此，一般开发商拿下这样精小的地块，更喜欢快进快出，开发普通住宅产品，通过打“价格战”早早完成销售。

　　近些年来，无论是城区还是其余镇区，为促进销售，许多楼盘纷纷推出了超级“笋”的特惠房源来吸引客户。

　　但不同的是，豪宅也遵循着“越核心，越抗跌”的规律，城区、火炬、马鞍岛的楼盘项目往往要比其余镇区的更吃香。

　　近一年来，虽然大部分镇区房价较为平稳，但有不少镇区房价易受市场影响，价格回落幅度较大。

　　近几年中山房价下降，还有一个十分明显的表现：2万+项目锐减，以及镇区1.5万+/㎡楼盘愈发少见。

　　比如打造尽显豪宅气质的保利瑧悦，开盘均价在1.7-2万/㎡之间；还有中山目前稀缺的江景盘展睿江樾湾，均价1.6万/㎡左右；

　　镇区方面，火炬御峰香林首开均价1.2-1.3万/㎡；古镇万科金域国际，首开均价约1.2万/㎡；甚至有个别项目出现“4字头”“5字头”的优惠价格……

　　像豪宅这样普遍单价或总价高的，镇区缺少高消费力，再加上有钱人都在往核心板块挤。

　　前面说到的，都是从外部、表层来分析，中山镇区缺少豪宅供应，还有一个本质原因。

　　我们可以看到，过去有不少入市项目都称自己是豪宅，但真正能做出豪宅品质产品的，能有多少？

　　在目前市场大环境下，不少开发商都多少面临着资金困境，愿意投入大笔资金潜心打磨，开发高质豪宅产品的，寥寥无几。

　　有个会所的，可以称豪宅；架空层打造多功能空间的，可以称豪宅；园林多种上几棵名贵树种的，也可以称豪宅……

　　未来随着大环境趋好，或许还会有更多靓地成交，或许也会有更多有能力的开发商，开发一个又一个好产品。

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